Det kommer väl knappast som en chock för bloggens läsare att vi har en stor förkärlek för alternativa investeringar utanför börsen. I dagsläget har vi inga investeringar i exempelvis cryptovalutor som Bitcoin eller råvaror som guld eller silver, men vi ligger ganska tungt i P2P-lån, onoterade bolag och fastigheter.
P2P-lån
Peer to peer-lån har vi skrivit spaltkilometer om tidigare. Det finns många olika plattformar, bland annat Lendify, eller den jag själv använder – Savelend. Lån är en intressant investeringsgrupp, men med handen på hjärtat är Skatteverket den stora vinnaren. Detta då vi måste skatta 30% på våra mottagna ränteinkomster. Tyvärr går det ju inte att stoppa in denna tillgångsklass i en ISK. Vad kan då en rimlig allokering av dina slantar vara i denna tillgångsklass? 5-10% kanske låter rimligt. Här lever vi inte som vi lär, vi har för mycket av våra pengar i dessa lån.
Onoterade bolag och Crowdfunding
Jag älskar onoterade bolag! Detta på grund av att jag är en obotlig optimist som själv har varit med och startat en handfull olika. Några har likviderats under ordnade former, medan några går riktigt bra. Det är väldigt kul att vara med från start när någon polare kickar igång en verksamhet, och man kan komma in tidigt i bolaget och äga kanske 5%-10%-20%… Ett av bolagen jag är delägare i är som ni tidigare läst Savelend. Men där snackar vi förvisso inte ens en promilles delägande 🙂
Om du inte själv har kompisar som är entreprenörer, så får man leta investeringar via exempelvis crowdfundingplattformen Pepins. Det viktiga är att man ser investeringarna i onoterade bolag som extremt långsiktiga. Din tidshorisont skall nog vara ”för alltid”, och jag tror faktiskt det är här som Pepins handelsmodell med kvartalsvis handel har sitt stora fel. Delägarna ”luras” (intalar sig) att tro att det finns en exitmöjlighet i bolagen. Det är tyvärr bara sant när det går bra för bolaget. Går det dåligt för bolaget, eller om folk bara behöver pengar efter ett/flera års väntan, så blir det på Pepins plattform ett ”race mot botten”.
Fastigheter
Äger du ditt boende? Då är du ju redan, vare sig du vill eller ej exponerad mot fastigheter. Har det varit en bra affär? Bloggaren Cornucopia skrev ett intressant inlägg härom dagen att villapriserna i Stockholms förorter bara stigit 8% realt på nio år. Orsaken till att man tjänat miljoner – nominellt – på att bo beror på två saker: Inflation och Belåning.
Inflationen kanske vi inte behöver gå in på (rekommenderar blogginlägget för detta) men belåningen kan vara värd en utläggning. Väldigt få köper sin bostad kontant. De flesta lånar runt 80% och stoppar in 20% i eget kapital. Säg att du köper en villa för 5 miljoner, där din kontantinsats är en mille (20%). Villan går på några år upp till sex millar, och du säljer. En miljon i avkastning på din insats, 100% avkastning! Det var inte illa!
Grejen är att om du jämför detta med avkastningen på börsen, så får du inte jämföra äpplen och päron. Nu förespråkar jag inte alls att du ska belåna dina aktier – men om du ska jämföra korrekt så måste du jämföra en obelånad husinvestering med en obelånad aktieinvestering. Eller en aktieinvestering med hävstång fem via belåning med ett belånat husköp. Gör man detta så har börsen utklassat huset! Polaren som hyrt sin lägenhet och satsat på börsen kanske inte är en sucker ändå?
Tänk bara att lika bra hävstången fungerar i goda tider, lika dåligt biter hävstången dig i rumpan om börsen eller bostadsmarknaden går ner.
Köpa för att hyra ut
För de som redan äger sitt boende så rekommenderar jag alltså inte att titta på att investera i andra fastigheter – du är ju som sagt redan exponerad mot detta segment. Men annars kan en investering i fastigheter kanske vara intressant. Folk måste ju alltid bo någonstans. Den enkla vägen är såklart att köpa aktier i några fastighetsbolag. Men vi är ju inte enkla av oss, eller hur? Alltså kikar du på att köpa ett flerfamiljshus att hyra ut till hyresgäster. Jag har två vänner som sysslar med sådana investeringar, och de har ett väldigt viktigt råd att ge:
Är du inte händig så att du kan fixa småfel själv – glöm småskaliga fastighetsinvesteringar! Om du inte kan täta en kran, byta ett lås eller lufta ett element själv, så investera i något annat. Hyresintäkterna ska täcka de löpande kostnaderna, eventuella räntor, och ge ett litet överskott. Det du sedan ska tjäna de stora pengarna på är (eventuell) värdestegring. Om du ska ha dit en hantverkare varje gång någonting går lite sönder, så kommer småkostnaderna att äta upp det lilla överskott du får ur verksamheten.
