Hitta rätt balans mellan amorteringar och investeringar

balansen avgör mellan amorteringar och investeringar

Denna ständiga fråga – ska man amortera på bostadslånet eller spara pengarna på annat sätt istället? Det finns inget universellt svar på frågan utan det beror på din ekonomiska situation, skuldsättningsgrad, sparhorisont och hur du ser på investeringar. Det handlar också om din syn på risk. Låt oss ge vår syn på amorteringar vs investeringar.

Låta avkastningen avgöra?

Att investera pengar innebär i grund och botten att placera dem i något som kan förväntas ge en god avkastning. Om du tror att tillgång A ska stiga med 10 procent per år och tillgång B med 5 procent väljer du alltså att investera i A.

Börsen har historiskt sett gett runt 8 – 12 procent i avkastning per år beroende på hur man räknar. Enligt svensk Mäklastatistik har bostadsrätter ökat i värde med drygt 9 procent per år sedan 1996. Villor steg i pris med drygt 6 procent per år under motsvarande period.

Här verkar aktier ha en liten edge framför bostäder, speciellt om vi tittar på villapriser. Men att göra den jämförelsen är egentligen fel från början.

Köper du en bostad påverkas inte dess värde av hur mycket du amorterar. Utgår du från avkastningen är det inte bostadspriserna som ska jämföras med börsen utan avgifterna.

För bolån är det räntan. Just nu ligger de flesta bolån på 1 – 2 procent. Amorterar du ”slipper” du betala ränta i framtiden för de pengar som betalat in. Det är alltså den förväntade räntekostnaden som du ska jämföra med utvecklingen på börsen eller var du nu väljer att investera pengarna.

I de allra flesta situationer – speciellt med dagens låga ränteläge – landar det i att det är bättre att spara pengarna i aktier, fonder eller alternativa investeringar än att göra extra amorteringar. Tycker du att börsen verkar överhettad kan det däremot vara en idé att dra ner på sparandet där och amortera lite extra istället.

OBS – detta resonemang bygger på att du är privatperson och väljer mellan att amortera och investera. Som investerare inom fastighetssektorn kan det finnas andra anledningar att amortera, exempelvis för att skapa utrymme för att använda befintliga fastigheter som säkerhet i nya fastighetsköp.

Låta risken styra?

Resonemanget ovan bygger på ett antagande att det alltid är bra att försöka maximera vinsten. Det är i sig inget fel med det, men det finns en annan viktig aspekt att ta hänsyn till också – risken. Det gäller både i privatekonomi och i investeringar.

Börsen har gått bra historiskt sett och detsamma gäller bostadspriserna. Det finns all anledning att tro att det fortsätter så på lång sikt, men i det korta loppet kan mycket hända. Börsen kan krascha och bostadspriserna kan falla. Dessa två scenarios kan även inträffa samtidigt.

Generellt sett är amorteringar ett mycket säkert sparande. Om du amorterar minskar du din belåningsgrad och därmed din risk. Att du inte kan ”ta ut” pengarna så lätt kanske också kan ses som en trygghet i sig.

Just belåningsgraden kan vara styrande i många lägen. Ligger du nära 85 procent belåningsgrad och luften går ur bostadsmarknaden står det inte på förrän du har ett lån som är lika stort som värdet på huset. Banken kommer knappast att knacka på och begära pengar så länge som du betalar dina räkningar, men håll med om att det skulle kännas lite otäckt att vara överbelånad?

Ett annat scenario är att bolåneräntorna stiger. Har du lånat ett stort belopp kan det leda till att du får alldeles för hög månadskostnad.

Kan du amortera bolånet ner till runt 70 procent finns en ganska god marginal mot både svängningar i bostadspriserna och räntehöjningar. Börjar du komma ner till 50 procent belåningsgrad anser vi att det knappast finns några goda skäl att amortera mer på bolånet. Det är även vid 50 procent som amorteringskravet upphör.

OBS – tänk på att det inte är alltid går att amortera hur mycket som helst. Zensum påpekar att du kan få betala ränteskillnadsersättning om du har bindningstid på ditt bolån och amorterar mer än vad avtalet tillåter.

Viktigt att sprida på risken

Men det finns också en annan aspekt av risk. Det är att de allra flesta svenskar har en större del av sin förmögenhet i sin bostad. För att få en bättre riskspridning finns det därför bra argument att försöka bygga upp andra besparingar vid sidan av huset eller lägenheten.

Detta resonemang landar i att det är bra att bygga upp en aktieportfölj parallellt med att du amorterar på bolånet.

balansen avgör mellan amorteringar och investeringar

Bostäder är inte en likvid tillgång

Förutom avkastning och risk finns det en till aspekt: likviditet. De pengar som du stoppar in i din bostad genom att amortera är därmed inte längre särskilt likvida. Skulle du av någon anledning behöva ett kapital till något i framtiden kan du därför behöva höja bolånet. Fullt möjligt, men det kräver åtminstone en vända till banken.

Allra viktigast för att vara likvid är att ha en sparbuffert. Sätt av en del av månadslönen på ett sparkonto eller i räntefonder. Då har du alltid tillgång till pengar för oförutsedda utgifter eller om du får en ökad kostnad för bolånet under en period. Skaffa en sparbuffert innan du börjar amortera extra på bolånet.

Har du besparingar i aktier är de också alltid mer eller mindre likvida (du kan sälja när du vill). Däremot är det inte alltid ett bra läge att sälja, exempelvis i samband med en dipp på börsen eller en långvarig björnmarknad.

Utdelningsaktier kan vara en medelväg. Med sådana får du utdelningar utbetalade till ditt konto med jämna mellanrum. I normala fall återinvesterar du nog utdelningarna, men vid behov kan de användas för att täcka kostnader som dyker upp – ökade utgifter för bolånet eller annat.

Exempel

– Vi kan tänka oss ett scenario där du under en period behöver mer pengar till bolånet – antingen för att amortera mer eller för att täcka en högre räntekostnad. Har du en utdelningsportfölj kan den vara till hjälp under en sådan period.

Säg att du har en portfölj med utdelningsaktier på en miljon kronor och en direktavkastning på 3,5 procent. Då får du 35 000 kronor per år i form av utdelningar. Det räcker till drygt 2900 kronor extra i form av amorteringar och / eller ökad räntekostnad per månad.

Sammanfattning

Det finns många aspekter att ta hänsyn till när du väljer mellan att amortera och spara pengarna på annat sätt.

Diskussionen om att amortera eller köpa aktier bottnar till stor del i en bedömning kring vilken risk du vill ta. Ligger din belåningsgrad på en rimlig nivå och du har en mycket lång sparhorisont kommer du sannolikt att kunna spara ihop ett mycket större kapital på sikt genom att köpa aktier än genom att amortera extra på bolånet.

Vi tycker att du bör sätta upp ett mål för hur stor andel av bostadens värde du ska amortera. Om du siktar på att bolånet ska utgöra 70 procent eller mindre av värdet så har du en ganska god marginal även vid kraftiga svängningar i bostadspriserna. Det är sällan det finns goda skäl att amortera av bolånet vid en belåningsgrad på 50 procent eller mindre.

Bygg upp en rejäl sparbuffert parallellt med att du amorterar på bostadslånet. Då har du råd att amortera lite extra om du behöver det någon gång i framtiden. Samtidigt bör du se till att komma igång med ett sparande i en långsiktig aktieportfölj så tidigt som möjligt så att ränta på ränta kan göra sitt.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *